70个城市59升，房价真的开启上涨模式了吗？
70个大城市中有八成房价出现环比上涨，
这让整个市场一片哗然。
但若细细分析，这八成房价上涨的城市房价主要是
西北、东北、西南的大中型城市。
4月18日，国家统计局公布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从具体城市看，二手房销售价格环比下降的城市有7个，包括北京、上海、厦门、成都、福州、武汉和郑州，上涨的城市有59个，持平的城市有4个。从这59个环比上涨的城市来看，乌鲁木齐环比涨幅，达2.1%。此外，海口、太原、青岛、西安、济宁和哈尔滨等热点城市环比涨幅均超过了1%。而二手房销售价格环比下降的城市有7个，包括北京、上海、厦门、成都、福州、武汉和郑州。
对此，国家统计局城市司官员表示：3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降，二三线城市涨幅回落；15个热点城市新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定。
而亮点在于一线城市二手房价格首次同比下降。
整体来看，3月份70个大中城市房价在继续退烧。
应该说，能取得这样的成绩，专家们均表示满意：
一方面，之前调控不是很严格的城市如今已加紧调控。
从3月以来，超过20个城市再启房地产调控，
前三月主要城市发布房地产调控已超过76次。
通常房地产调控需要一个缓慢过程。
而且在这59个房价上涨的城市中，
这次房价的涨幅已全面趋缓。
另一方面，部分上涨稍快的二三线城市，
主要是前期没啥涨幅的西北、东北、西南等偏远地区城市的房价。
还记得2016年的十一前后，20个左右城市出台了新的楼市调控政策。调控的共同特征是限购、限贷，从此史上最严调控拉开大幕。
调控也是从2016年3季度末开始升级的。以季度为单位，回顾这一年多的房价涨跌城市数变化，非常有利于我们看清，调控到底起到多大效果，未来会走向何方。
新房价格，大部分城市依旧是上涨，但同比下跌城市确实有增加
先说新房，据统计，最严调控周期以来，新建商品住宅环比方面下跌城市数，经历过比较大的波动。如下图1,2016年12月时，70个大中城市中，环比有20个城市曾经下跌过。当时，环比上涨的城市只有46个，创下近6个季度末的第2低。
但是之后的两个季度末，下跌城市连续减少。当然，同时环比上涨的城市攀升至高位。2017年3月、6月时，70个大中城市中，高到62、60个城市都是环比上涨的。
图1.最严调控以来，70大中城市每季度新建商品住宅销售价格，环比下降和上涨、持平城市数量 数据来源|统计局
接着，2017年9月时，调控在很多城市加码，环比下跌的城市再度增加到18个。同期，环比上涨的城市45个，持平的7个，达到近6个季度末以来的持平数。说明当时，一些城市新房价格，确实出现过僵持。
当然，好景不长。接着2017年末，70个大中城市中，环比下跌城市再度减少到7个，57个城市环比继续上涨。2018年3月，的数据是55个环比上涨，比3个月前略少。
再看新建商品住宅价格同比变动数。
如下图2，最严调控开始后，70大中城市中，有5个曾出现过价格同比下跌。2016年12月曾经有5个城市同比下跌。只是很快，数据持续下滑，2017年6月时已经没有城市同比下跌，70个城市全部上涨。
图2.最严调控以来，70大中城市每季度新建商品住宅销售价格，同比下降和上涨、持平城市数量 数据来源|统计局
有趣的是，随着调控加码升级，货币开始中性，金融开始去杠杆，同比下跌城市开始一路上升。2018年3月时，已经有10个城市同比下跌。相对于2016年12月时，同比上涨的城市减少了5个，60个。这说明调控还是起到了一定效果。
但是，这是和2017年同比。绝大部分城市房价，从价格上说，依旧是处于上涨中。
无论环比还是同比，绝大部分城市二手房价格依旧处于上涨中
我们再来看看二手住宅的价格变动情况。据统计发现，最严调控周期以来，6个季度末，环比下跌的城市也明显波动。如下图1，先是2016年12月时，70个大中城市中，有15个出现了环比下跌。
当时，环比上涨的城市一度下降到45个，为近6个季度末以来的。当时，还有10个城市二手房环比价格持平。可以说，当时调控的威力是很明显的。
图3.最严调控以来，70大中城市每季度二手住宅销售价格，环比下降和上涨、持平城市数量 数据来源|统计局
只是很快，环比下跌的城市2017年3月减少到了2个。70个大中城市中，高达64个环比上涨，创下6个季度末。
此后，环比下跌的城市再度增加，环比上涨的城市一路减少。到2017年12月，15个城市环比下跌，47个城市环比上涨，还有8个价格持平。可以说2017年的调控还是起了一些效果。
好景不长，数据，2018年3月，环比上涨城市再度攀升到59个。而近来各地房荒，人才争夺战激烈，环比上涨的多不奇怪。
而二手房同比方面，则更加明显。如下图4，杠杆游戏统计发现，除了2016年12月出现过9个城市同比下跌，创6个季度末的之后，同比下跌的城市量再未达到过这个数字。
图4.最严调控以来，70大中城市每季度二手住宅销售价格，同比下降和上涨、持平城市数量 数据来源|统计局
与此同时，70个大中城市中，二手房价格同比上涨的城市一直处于高位。除了2016年12月，61个外，此后5个季度末从未低于过63个城市。
可以这么说，在新房的持续上涨之下，二手房价格真的是坚挺。
调控并不以降房价为政策目标
这一轮调控开始之际，以及住房不炒的基调出来时，杠杆游戏写过一篇文章——房子不是用来炒的，但也不是用来跌的。
如今回过头去看这个观点，我想很多杆友应该有更深刻的思考。
是的，等着调控而没有上车的朋友，肯定后悔了。如今，一些城市出现房荒，连摇号都不公平，刚需上车成本更高。
当然，因为调控还是很严，价格的控制还是有些效果。不过，其中还是有些细微之处值得思考。
2018年3月的数据显示，15个热点城市，环比有7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；天津和合肥两个城市持平；其余城市微涨，涨幅在0.1至0.2个百分点之间。
从同比看，有9个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.3至2.3个百分点之间；其余城市略有上涨，涨幅在0.1至1.2个百分点之间。
而2月时，环比有12个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.6个百分点之间；郑州和成都2个城市持平；天津微涨0.1%。
从同比看，当时也是9个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.3至2.5个百分点之间；成都持平。
也就是说，3月，15个热点城市，环比下跌的城市较2月减少5个。换句话说，环比价格往上走的城市也就是增加的。而这15个所谓热点城市，确实是关注的。
虽然官方涨幅不大，但毕竟是让刚需不开心的消息。而随着国内外形势的变化，房价的重要性可能显得更加重要。
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| 单价 | 均价11000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 东侨区东湖南北岸 |
| 户型 | 四居室(146.00㎡)三居室(127.00㎡)三居室(126.00㎡) | 收房时间 | 开盘时间 | 2018-04-07 | |
容积率：2.30
绿化率：30.00
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