房地产未来的“新玩法”

宁德官方实播台  2018-02-10 09:35

[摘要] 房地产是一个看“天”吃饭的行业,这个“天”就是国家政策。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">中国房地产正在发生巨变，老的玩法不灵了，新的玩法如雨后春笋、蓬勃生长。今年四月，我在广州智纲智库举办的千人草根企业家大会上发表了《房地产的新玩法》的演讲，引起了业界的关注和转发。今天，我想在这个场合再给大家分享一下“房地产的新玩法”。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">首先来看看，房地产的老玩法是什么？简单地说，就是买地、建房、卖房，是以项目、产品为核心，以销售为导向、为卖而买的短周期买卖模式，以进度、速度为考核目标和责任的资本高周转模式，以大规模复制产品为核心的制造业模式。简言之，就是以项目和产品为核心，重销售、短周期、高周转的制造业模式。开发商的核心能力就是拿地、融资、项目管理和销售。十几年来，房地产就这一种玩法，这就是老玩法。老玩法关心的是土地、项目、产品、资金，关心、率、周转率，不关心人的生活、产业发展和城镇发展，换句话说，不关心内容。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">为什么玩不下去了呢？因为，大的时代背景发生了变化：产业升级、新型城镇化、互联网化，市场变了、需求变了、政策变了。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">，随着经济社会的发展和互联网时代的到来，人的需求不断升级，人的需求越来越个性化，旧的玩法难以满足人们不断升级的需求，不能满足丰富多彩的各种个性化需求。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">第二，开发商逐渐发现，短周期的开发模式只赚了客户一次钱，后端与自己没关系了，大量的客户流失掉了，没有长期用户，这种玩法太初级、长期看很不划算。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">第三，这种玩法一次性消耗土地资源，不能承载和培育产业，不能创造持续税收和就业，难以为城镇化的均衡发展创造价值，为政府创造价值，政府越来越不喜欢。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">第四，供应量过大与人囗红利的减少，正在使供求关系发生变化。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">从上述的几个变化中可以看到，时代变了，玩法也得变。旧的玩法作为历史的、阶段性的产物走进死胡同，政策环境、市场环境越来越差，土地越来越贵，利润越来越低，风险越来越大，玩不动了，也玩不下去了，必须换玩法。换玩法儿，首先要换思维，思维不变，玩法也变不了，变了也只是形式上的变，不是真正的变。因此，首先要换房地产的思维，对房地产有一个新的认识和理解。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">旧玩法是把房地产理解为产品、项目、销售单元，是短周期、高周转的制造业模式，这种认识完全忽视了房地产的本质，忽视了房地产承载的主体是：人、产业、城镇，也就是忽视了空间的主体，忽视了内容。房地产存在的意义，或者说价值，是为其中的人、产业、城镇发展创造价值，房地产本质上是平台，是承载和服务于人的生活与产业发展、城镇发展的平台。房地产价值的高低，在于为人、为产业、为城市能创造什么价值，创造多大的价值，取决于人生活的幸福度、产业的成长度以及城镇发展的需要，这就是新玩法的房地产观。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;FONT-WEIGHT: 700;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">房地产从产品时代迈入平台时代，“房地产+互联网”成为平台的标配。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">过去房地产是产品，玩法就一种，就是买地、建房、卖房。而当房地产成为平台，就可以承载、整合、服务、链接各种东西，就可以加各种东西。而RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;FONT-WEIGHT: 700;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">房地产要成为平台，必须要加互联网。互联网联结万物，消除不对称，是实现资源的均衡、高效配置的手段，使实体空间承载和经营的内容不断放大、效率不断增强；没有互联网，有再多的资源，可以成为圈子，但很难成为平台。可以说，“房地产+互联网”成为平台的标配。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">“房地产+互联网+产业”、“房地产+互联网+服务”，等等，就提供了联结无限、创新无限的可能，能产生房地产千百种新玩法，从这个意义上说，房地产的春天才刚刚开始。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;FONT-WEIGHT: 700;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">要把房地产做成平台，并把平台做成生态，除了链接互联网，更核心的就是做内容，特别是做好以下一些新的工作：

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;FONT-WEIGHT: 700;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">，整合并导入内容：内容是什么，是产业、是人与社群、是场景、是服务等，导入内容，就是导入产业、导入人与社群，导入场景，导入服务。没有产业，人不会来；没有场景和社群，人不会待；没有服务，人不会留。这个过程，就是人、产业、房地产由过去的“弱关系”变成“强关系”的过程。用内容来指导设计、指导产品、指导开发过程，就是房地产发展的新逻辑。比如，演艺小镇导入的不是一台戏，而是一个文化产业、一个新场景、新的社群、一种新的生活方式，以这些内容来定义规划、定义产品、定义开发。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;FONT-WEIGHT: 700;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">第二，场景营造：场景本身也是内容，是可以感动人的空间和环境。场景营造的本质是用内容为无内容的环境及空间注入精神和文化，让环境和空间有语言、有生命，成为内容，成为能与人对话的生命。过去我们有空间、有产品、有绿化、有景观，但因为缺乏价值观、缺乏故事、缺乏文化，就没有场景，没有与人的交互和对话。我们要根据内容来规划业态、设计产品，就是把内容、服务、艺术导入环境和建筑中，注入价值观和情感，让环境和建筑产生语言和生命，生发温暖与能量，RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;FONT-WEIGHT: 700;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">增强人与环境、与建筑的关系。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;FONT-WEIGHT: 700;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">第三，社群运营：社群也是内容，是有共同属性的心理家园。过去开发商的字典里只有客户，没有社群，客户很难转化为长期的用户，更不用说合伙人了。社群运营核心就是两点：分类、分享。分类，让人与人找到伙伴和归属，为后续服务找到入口；分享，增强人与人的粘性，RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;FONT-WEIGHT: 700;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">强化人与人之间的关系，使得整个平台的粘性变强，更重要的，是让每个人成为社区的主人，成为无穷无尽内容的制造者、消费者和传播者，甚至成为投资者（比如众筹），这就是“聚人、粘人、合伙人”。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;FONT-WEIGHT: 700;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">第四，精准服务：服务本身也是内容。一个社区，没有好的服务和运营，人的体验也会很差，人与社区的依赖感、归属感会不足，最突出的就是不愿交物业费，也很难成为社区服务的用户。开发商转变为运营商，核心就是提升全方位的、全寿命周期的服务能力，增强客户与社区的粘性，更重要的是要根据不同的社群，提供精准服务的能力，将客户变为公司长期的用户，做人全寿命生活周期的服务，持续提高服务，这是比卖房本身大得多的。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;FONT-WEIGHT: 700;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">第五，产业孵化：再造内容。产业孵化是让平台具有生产更多内容、孵化更多产业的能力，形成自组织、自循环的生态系统；产业孵化同时也是房地产平台联结政府，推动内容生长，推动产业发展与城镇化发展的重要载体。开发企业因为有房地产平台的入口，有独特的做产业孵化的优势，特别对各类与房地产高度相关的服务产业，房地产是天然的孵化平台。在互联网时代，开发企业逐步都将成为一个平台化的企业，全经联作为平台的平台，将对企业的平台化转型和升级发挥作用。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;FONT-WEIGHT: 700;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">第六，资产管理：通过内容的经营与有效的空间管理、设施管理，获得持续资产增值，实现有效的资产管理，这就是未来房地产的经营逻辑和成长、成功之道。这个逻辑的核心是：房地产作为与人、与产业、与城镇共生共荣的平台，在不断为人、为产业、为城镇创造价值的过程中，也实现了自身资产的增值。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">房地产正在告别以项目、以产品为中心的制造业时代，进入以人、以产业、以城镇发展为中心的服务业时代，告别土地为王、产品为王、资金为王的时代，进入平台为王、内容为王、运营为王的时代。运营的主要内容就是：整合资源、导入产业、场景营造、社群运营、精准服务、产业孵化、资产管理等等，这将成为新玩法的工作流程和新的职业标准。未来，RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;FONT-WEIGHT: 700;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">房地产将摆脱过去与人、与产业弱关系的状态，与人、与产业、与城镇发展融合到一起，成为强关系，成为共生共荣的命运共同体，成为老百姓幸福、快乐生活的舞台，成为产业成长的孵化器和加速器，成为推动经济和社会发展的平台型、支柱型产业。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">房地产行业的变化从全经联的会员结构的变化中得到了清晰的验证。七年前，全经联开发商会员的比例高达70％，七年里，大量的会员转型为运营商，现在，以运营内容为主体的会员达50％。开发商，作为一个关键词正在逐步褪色，平台运营商、内容运营商、产业运营商、城市运营商、资产管理商，正在成为房地产新的关键词。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">开发商转型为运营商，不是说开发的业务不重要了，更不是要抛弃开发，恰恰相反，房地产作为平台，其功能和作用，与过去作为产品和投资品的角色相比，对经济和社会发展的作用相比，变得更加重要了。尽管可能要舍弃掉相当部分的短期利益，但是因为房地产有了内容和内涵，有了运营和服务，内在价值、长期价值大大增强，使得房地产从全寿命周期的角度，从资产和资本巿场的角度，必将获得更大、更长远也更持续的服务和资本。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;FONT-WEIGHT: 700;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;BORDER-LEFT: 0px;PADDING-RIGHT: 0px">房地产是平台，以内容定义平台，把平台做成生态，以生态不断为人、为产业、为城镇化，也为房地产自身创造价值，就是房地产的新玩法、新逻辑。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">新玩法怎么玩，核心是要把自身资源和当地历史、人文、自然与产业资源相结合、和当地政府的产业政策相结合，找到既适合自己、又符合趋势的新玩法。但最重要的，是要调整自己的心态，真正沉下心来，做好跑马拉松的准备。房地产的新机会才刚刚开始，春天才刚刚到来，关键是要做好准备。

RDER-: 0px;FONT-FAMILY: ">（本文来自全经联执行主席杨乐渝先生在青岛举办的中国房地产创新模式大会青岛峰会上的讲话。）

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