楼市调控迎大招 限售将持续多久 三类人或将退场

宁德官方实播台  2017-05-25 09:59

[摘要] 近期楼市调控迎大招，中国已有超过30个城市出台“购房后一定时间内不允许上市交易”的“限售”措施，正所谓不给“购房者”一丝抬头的机会。

近期楼市调控迎大招，中国已有超过30个城市出台“购房后一定时间内不允许上市交易”的“限售”措施，正所谓不给“购房者”一丝抬头的机会。

今年3月，厦门率先出台楼市限制交易政策：新购买住房的，需取得房产证后满2年才可以上市交易。随后，不少城市陆续加入“限售”队伍。从各城出台的“限售”政策来看，大多将商品房出售的条件定在须取得产证满2~3年之后。

而非常严厉的“限售”则来自保定。该市于5月份分两批次挂牌30宗土地，其中一宗土地在“出让须知”中提出，竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。限制交易的年限达到10年之久。

房价涨势得到抑制

成交量下滑的同时，房价飙涨也得到了抑制。5月18日，国家统计局公布数据显示，4月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，回落幅度在0.7至7.4个百分点之间，其中有9个城市环比下降或持平。

分析人士表示，限售使得房地产的投入属性降低，影响了短期获利的可能性，尤其对于加杠杆的投机客来说，风险越来越大，因此将之视为釜底抽薪的“顶配大招”。

未来或有更多城市加入

交通银行分析报告预测，虽然各大热点城市的楼市连续“降温”显著，但“因地制宜、因城施策”的房地产调控政策“高峰”并未完结，调控正走向深化，未来或有更多城市加入上调首套、二套房贷利率的队伍之中。

业内人士表示，“限售，事实上就是楼市的去杠杆政策，按照3至5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。”

限售将持续多久?

同策咨询研究部总监张宏伟认为，本轮楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投入渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。

从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。

三类人或将退场

从个人投入投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市大潮退去之后三类投入投机客将退场：

01

“加杠杆”入市的“散户”。这一轮楼市“全民购房”局面的出现和“散户”入市密不可分。它们拿出压箱底的资金入市，不顾一切投入买房，氛围就像大妈买金炒股，甚至有部分“散户”加杠杆操作投入。毫无疑问，这个阶段的楼市已经狂热至极，“散户”是高位入市。而当2017年年中市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时(加杠杆资金的期限一般为12个月左右，少部分24个月，明年年中刚好是今年上半年加杠杆入市资金到期的日子)，届时今年上半年以来加杠杆入市的“散户”势必会出现抛售资产的状况。

02

运营状况不佳的私营企业主。由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，私营企业主的企业运营可能会遇到资金面的问题，届时，它们可能舍卒保车，抛售一部分前期投入的房产，缓解企业运营压力。

03

特定需求的群体也有可能抛售房产。比如置换类需求、一部分海外移民，他们为了获得更好的科教环境、居住条件等，在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。

只租不卖或成新调控模式

据央广网观点，在楼市调控上，要求开发商住房建成后只租不卖或将成为一种新的模式。

今年5月11日，江苏省苏州市挂牌出让的地块中要求开发商按比例自持地块。该地块要求计容建筑面积的50%可分割销售，其余50%不可分割销售且不得分割转让并只能用于租赁。这也意味着，50%不可分割销售的部分需要开发商自持。

在此之前，多地也已开展了类似做法。据不完全统计，截至目前，包括上海、北京、天津、广州市等城市实行住宅自持模式。

2016年5月，上海市浦东新区周浦镇一幅住宅用地出让，规定开发商必须自持项目15%住宅物业70年，只能租赁，不能销售。

2016年11月，北京首试竞拍“住宅自持”模式。当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当竞报自持比例达到100%，转入投报高标准商品住宅建设方案程序。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售，租赁合同期限不超10年。

2017年2月13日，天津市市区国土资源分局宣布地块报价到达上限，拼“自持面积”。

2017年4月13日，广东省广州公共资源交易网发布土地出让补充公告，将于28日进入现场竞拍的两宗住宅用地将采取新的出让方式，涉及限制高限价、竞保障房、竞房源自持、摇号产生竞拍者等方面。

对此，中原地产首席分析师表示，未来只租不售或将会成为房价长效调控机制的重要组成部分，“一方面租售并举是楼市长效体制的一个方面，增加开发商手中持有型出租房源可以平稳增加市场租赁房源、平稳租赁价格。第二个主要还是跟土地调控有关系，整体而言从只租不售市场看，现在在逐渐增加，它的核心政策逻辑是房子是用来住的，不是用来炒的，减少它的交易属性。”

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