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任泽平:强三四线城市引领新一波楼市上涨 能否持续

宁德官方实播台   2017-03-13 10:52

[摘要] 2017年开年,中国房地产行业显著的变化趋势是三四线城市的持续销售火爆。这样的一种销售和价格的高涨形势,出乎了市场上多数业界人士的意料。

2017年开年,中国房地产行业显著的变化趋势是三四线城市的持续销售火爆。这样的一种销售和价格的高涨形势,出乎了市场上多数业界人士的意料。

那么这样的销售形势由何而来?有着怎样的促进因素?未来又将如何演变?下面我们分享方正证券首席经济学家任泽平的一篇专题报告。全文用大量数据分析了三四线市场市场的演变与发展脉络。

2016年三四线城市整体销量火爆

2015年12月中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年五大任务之一,这意味着房地产去库存正式上升为国家战略。具体政策主要包括:

1、支持、引导农民工和农民进城买房

2、推进棚改货币化安置去库存。2016年是棚改三年计划(总1800万套)的第二年,棚改开工606万套,棚改货币化安置比例达48.5%,较2015年提高18.6个百分点。

3、推进住房租赁市场发展去库存。

4、发展跨界地产。

5、实施有效用地调节政策。

由于房地产库存主要集中在三四线城市,去库存政策的因城施策色彩明显。2016年商品房销售面积增速达22.5%,为2010年以来高值,较2015年提升16个百分点。其中,一线城市商品房销量增速为9.0%,较2015年下降6.3个百分点;二线城市商品房销量增速为27.1%,上升18.1个百分点;三四线城市商品房销售面积增速为21.6%,上升16.6个百分点。

国内人口迁移趋势也表明,在城市化进入中后期后,人口在向大都市圈及部分二线核心城市迁移。在2010 年之前的快速城市化进程中,中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚;但2011 以来,在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区,人口主要迁入大都市圈和部分二线核心城市。虽然人口向大都市圈及部分核心城市迁移集聚速度整体放缓,但趋势未改;而三四线样本城市从之前少量净迁入变为净迁出,人口更多依赖自然增长。

四线城市销量分化明显:都市圈周边+部分农民工回流地区

从地区看,分化明显,浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆,辽黑陕蒙新等地区销量低迷甚至负增长

扣除一二线城市后,2016年商品房销售面积增速位居前列的是西藏、海南、浙江、安徽、江西、吉林、广东、江苏等地;而增速靠后的则是辽宁、黑龙江、新疆、陕西、内蒙古等地。需要注意的是,在2015年商品房销量整体低迷的情况下,广东、浙江等地2015年商品房销售面积增速仍在20%以上,江西、江苏、湖南、广西、贵州、四川等地在10%以上;显然,这对其2016年的销量增速存在影响。

综合2015-2016年的情况看,三四线城市商品房销量增幅居前的地区是浙江、江西、广东、海南等,增幅达50%以上;而辽宁、黑龙江、陕西、宁夏、新疆等地区销量低迷,甚至为负增长

从贡献看,2015-2016年广东、江苏、浙江、河南四省三四线城市商品房销售面积的增量对总体增量的贡献合计达51.7%;加上安徽、湖南两省,贡献合计达66.3%;再加上江西、山东、四川、贵州,贡献合计达81.4%。

从地级市层面看,三四线城市地产销量分化更加明显。根据我们从地方政府网站上搜集的数据整理,在大陆363 个地区中(含部分省直辖县及县级市,未剔除一二线城市),2015-2016 年有56 个地级以上地区商品房销售面积累计增幅在65%以上,其中有17 个超过100%; 有64 个地区在40%-65%之间,有90 个地区在20%-40%之间,有64 个地区在0-20%之间,有89 个地区在0%以下。

三大类销售火爆的三四线城市

其一,大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市,主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应,以及去库存政策。比如,珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地,2015-2016 年累计增幅多在80% 以上;长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地,累计增幅在70%以上;京津附近的廊坊,累计增幅在50%以上;厦门附近的漳州,累计增幅均超过55%;合肥附近的六安、武汉附近的孝感, 累计增幅超过80%。

其二,传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市,受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房,加之低基数效应影响。比如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳等,江西的萍乡、宜春、吉安,安徽的阜阳、安庆, 四川的内江、宜宾、泸州,广西的南宁,累计增幅多超过60%,甚至超过80%。

其三,自然资源环境好的海南等地三四线城市销量火爆受益于消费升级、旅游度假需求增加,和多数地区的雾霾环境压力,加之去库存政策刺激和低基数影响。比如,三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地,累计增幅多超过60%,甚至超过200%。

如何看待三四线地产销量火爆:人口迁移趋势未改,未来三四线分化持续

国际经验表明,人口迁移的第二个阶段是从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加。

四线城市房价增速连续三个月超过一二线,那么,三四线城市去库存结束了吗?是谁在

买三四线的房产?这一轮销售增长是否具有可持续性?

方正证券团队研究了美国、日本、韩国等先行经济体人口迁移及城市化发展经验。人口迁移存在两个阶段:

阶段,人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入, 这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。

第二阶段,当城市化处于中后期时,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

国内人口迁移趋势也表明,在城市化进入中后期后,人口在向大都市圈及部分二线核心城市迁移。

在2010 年之前的快速城市化进程中,中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚;但2011 以来,在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区,人口主要迁入大都市圈和部分二线核心城市。虽然人口向大都市圈及部分核心城市迁移集聚速度整体放缓,但趋势未改;而三四线样本城市从之前少量净迁入变为净迁出,人口更多依赖自然增长。

虽然近期北京、上海由于人口调控人口增长放缓、甚至负增长, 但我们在报告《控不住的人口:从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》谈到“城市功能区”概念,即超越行政边界看待城市。在人口强力调控下,北京、上海行政区域内的人口可能在短期增长放缓,但在其周边行政区域的人口增长会很快,比如北京周边的廊坊市三河市燕郊镇从2010 年的29.2 万人快速增至2015 年的约75 万人。并且,天津、深圳、广州或部分受益于北京上海人口强力调控,近几年人口大幅增长。

因此,我们在2015 年提出“一线房价翻一倍”,房地产周期长期看人口,短期看金融和土地,直观看库存。

从土地制度上看,城市土地供给规模由政府制定的中长期土地利用规划、五年土地利用计划、年度土地利用计划等确定,一旦中长期土地利用规划和相关城市总体规划确定总量,除非进行修订,否则土地供给将受到严格限制。如果长效机制建立不理想,2017 年底-2018 年上半年一线和部分二线房价将面临新一轮上涨压力。

从总体上讲,三四线城市之所以地产销量分化明显,主要在于三四线城市的范围广、数量多、情况各异。

由于并无明确的城市分线标准,学界和市场通常把三四线城市视作除一二线以外的其他地区。当前,除4 个直辖市外,我国大陆有334 个地级行政区域(含276 个地级城市、10 个副省级省会城市、5 个计划单列市),2850 个县级单位(含921 个市辖区、361 个县级市、1397 个县、117 个自治县)。大部分县级市隶属于地级以上城市,但仍有一些隶属于地区或盟或自治州等其他地级行政单位。

这意味着如果仅以地级城市论三四线城市,三四线城市数量高达260-270 个左右。如果加上县级市,三四线城市数量则高达600 个以上;再考虑县,则有2000 个以上。在数量庞大、情况各异的划分下, 三四线城市内部分化是必然的。以地级城市论,260-270 个三四线城市出现50 个、乃至100 个表现不错的三四线城市是非常正常的;如果从县级层面论,出现500 个左右与三四线整体发展趋势不一致的县级市或县也是很正常的事情。

并且,三四线城市内部差异也很大。一个地级市既包括城区、市区(市辖区),还包括下辖县(县级市);在县内部,既包括县城,还包括下辖建制镇。比如,根据浙江省官方数据,2016 年11 月末全省可售商品房库存去化周期为12.1 个月;其中,11 个设市市区平均为10.5 个月,54 个县(县级市)为14.7 个月。分设市市区看,绍兴去化周期为15.2 个月,丽水则为8.3 个月;分县(市)看,有46 个县(市)商品房去化周期在20 个月以内,有6 个在20-24 个月,有2 个县在24-30 个月。

在农民工回流背景下,内部分化足以可以解释除大都市圈周边的三四线城市外,为什么2015-2016年还有一些其他三四线城市地产销量火爆。否则以三四线人口再集聚或逆城市论,难以解释三四线城市内部的明显分化。比如,在同样是传统农民工输出大省,为什么2015-2016年江西商品房销售面积累计增幅高达54%(扣除二线),湖南、安徽接近40%,河南为34%,而四川、湖北则不到30%,重庆只有23%。并且,在一个省内部,各地区的差异也很大,比如2015-2016年江西的萍乡市累计增幅高达140%,景德镇市累计增幅则不到2%。

总之,三四线城市内部分化明显,并仍将持续,一些城市逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。就如同在二线城市中,2015-2016年房价涨幅分化也非常明显。比如,合肥、厦门等二线城市暴涨,但沈阳、长春、哈尔滨等二线城市涨幅很小、甚至不如一些三四线城市。总的来说,在人口迁移趋势上,我们维持人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移趋势不变,并强调在农民工回流背景下三四线城市内部分化明显。

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